החלטה בתיק ה"פ 47790-05-13

1. הבקשה שלפני היא למתן צו מניעה זמני, אשר יאסור על המשיבים ו/או מי מטעמם להיכנס ו/או לעשות כל שימוש בחלק מחלקת המקרקעין הידועה כמספר 459 בגוש 3 טבעי מאדמות אום טובא, ששטחה 5,905 מ"ר (להלן: "המקרקעין").

אין מחלוקת כי מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים.

בקשה זו הוגשה בד בבד עם המרצת פתיחה שהגישו המבקשים, ובה התבקש בית המשפט לקבוע כי המבקש 1 הוא הבעלים הבלעדי של המקרקעין.

2.  ביום 28.5.2013 ניתן צו מניעה זמני, בכפוף להפקדת ערבויות כספיות. הערבויות לא הופקדו ולפיכך הצו הזמני אינו בתוקף.

3.  יצויין עוד כי במהלך דיון נוסף שהתקיים ביום 6.6.2013, התברר כי מדובר בבניה שבשנת 2009 הוגשה לגביה, על ידי המשיבים, בקשה להיתר בניה, והיתר כזה ניתן על ידי עיריית ירושלים ביום 5.4.2012, לפני למעלה משנה.

4.  טיעוני המבקשים הם כי בעבר היו המקרקעין בבעלות סבו של המבקש 2, אשר בשנת 1973 מכר אותם למבקש 2. במהלך השנים וויתר המבקש 2 על חלק מזכויותיו במקרקעין, הן כחלק מהליך גירושין שעבר, במסגרתו וויתר על שטח של ארבע דונם מהמקרקעין לטובת ילדיו, והן כאשר מכר שני דונם נוספים לטובת בני משפחת אסעיד. ביום 19.11.11 העביר המבקש 2 את זכויותיו במקרקעין שנותרו לאחר האמור לעיל, שטח של 5,905 מ"ר (כ-6 דונם), לידי המבקש 1, וזאת באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר בהתאם לסעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין. לדברי המבקש 1, שהוא עורך דין, עובר למכירה הוא בדק את בעלותו של המבקש 2 במקרקעין ואף אימת זאת עם המוכתר ונכבדים באזור וכן ערך בדיקות ברשויות המס ובעירייה. סכום הרכישה אותו שילם למבקש 1 הוא 80,000 דולר לדונם, סך הכול כ-480,000 דולר, וכאשר רכש את המקרקעין הם היו ריקים ופנויים. המבקש 1 ציין כי הוא סיים לשלם את מלוא סכום הרכישה אך לא דיווח על העסקה לרשויות המס.

לאור אלה טוען המבקש 1 כי אין ספק בזכויותיו הקנייניות במקרקעין.

לדברי המבקש 1, לאחרונה הגיעה לאוזניו השמועה כי המשיבים השתלטו על המקרקעין והחלו בביצוע עבודות בניה במקום תוך שהם מציגים היתר בניה, אך אין ספק שהיתר זה ניתן תוך הטעיה שכן המבקש 2 לא העביר את זכויותיו במקרקעין לאיש זולתו.

על כן מתבקש הסעד המפורט לעיל.

5.  טענותיהם של המשיבים נוגעות לתוקפו של ייפוי הכוח באמצעותו הועברו הזכויות במקרקעין, לכאורה, לידי המבקש 1; לגודל המקרקעין שאינו ברור; לעובדה שעסקת המכר, לכאורה, לא הסתיימה בדיווח לרשויות המס; ולכך שלא הוגש תצהיר מטעם המבקש 2.

טענה נוספת של המשיבים היא כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בבקשה, וזאת מאחר שהמקרקעין טרם נרשמו ולפיכך אין מדובר בזכות קניינית במקרקעין אלא בהתחייבות לעשות עסקה בלבד, ועל כן ולאור שוויה של העסקה, הסמכות העניינית נתונה לבית משפט השלום.

6.  טענת הסמכות העניינית הינה טענה מקדמית שכן אם יש ממש בטענה זו, ממילא מתייתר הצורך לדון בשאר הטענות.

7.  סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד - 1984 קובע כי בית משפט השלום ידון בתביעות שעניינן חזקה, שימוש, חלוקה או חלוקת שימוש במקרקעין אך לא ידון ב"תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין". תביעות אלה, בהתאם לסעיף 40 לחוק, מצויות בסמכותו השיורית של בית המשפט המחוזי.

כאמור, אין מחלוקת על כך שהמקרקעין אינם מוסדרים ואינם רשומים בספרי המקרקעין.

השאלה היא האם תביעה הנוגעת למקרקעין כאלה היא בגדר תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין, שאז מקומה בבית המשפט המחוזי, או שהיא ככל תביעת זכות חוזית, שהסמכות לדון בה נקבעת לפי שוויה הכספי.

ברע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח משה קובלר ז"ל (פורסם בנבו, 11.3.97) דן בית המשפט העליון בשאלה זו וקבע כדלהלן:

"כל עוד לא חולק שטח המריבה למגרשים בספרי רשם המקרקעין, אין התובעים יכולים להחשב כבעלים של מגרשים מסוימים באותו שטח. ממילא, בשלב זה, יכול בית המשפט לדון ולהכריע אך ורק בשאלת זכויותיהם החוזיות של התובעים כנגד החברה. כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין התובעים לחברה, ולא לאישור "זכויות במקרקעין" כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" כמובנים בסעיף 51(א)(3)... ואין מניעה עקרונית כי בית משפט שלום ידון בה".

בת"א (י-ם) 7441/05 הפטריארך היווני אורתודוקסי של י-ם נ' מדרשת קדמת ירושלים [פורסם בנבו 28.10.10] התעוררה שאלה דומה, כאשר לבית המשפט הוגשה בקשה למתן פסק דין הצהרתי לפיו התובעים הם הבעלים, וזכאים להירשם כך, של מקרקעין מסוימים שלא היו רשומים ולא היו מוסדרים. בית המשפט, מפי כב' השופטת נאוה בן-אור, ניתח את מטרתו של סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 הקובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום ועסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד, ולבסוף קבע: "ואם כך הוא, מאחר והמקרקעין נשוא התובענה אינם רשומים, המסקנה המתבקשת היא שהזכויות להם טוענים התובעים הינן בגדר זכויות אובליגטוריות בלבד, והסמכות לבררן נגזרת משווין הכספי". בהמשך נותן בית המשפט דוגמאות למקרים בהם בתי המשפט דלמטה פסקו כך, וכן מציין כי ישנה החלטה של כב' השופט יצחק עמית, עוד בשבתו בבית המשפט המחוזי בחיפה, ממנה עולה כי תובענות לגבי מקרקעין שאינם רשומים הן "תובענות אחרות הנוגעות למקרקעין" שעניינן יתברר בבית המשפט המחוזי (ה"פ 119/08 שוויצר נ' רפאל [פורסם בנבו 5.7.08]), אך מדגיש כי לא נראה כי מדובר במקרים דומים, שכן המקרה שהתברר לפני כב' השופט עמית התייחס לדירת מגורים שהייתה רשומה בחברה המשכנת.

וכך מסכם בית המשפט בת"א 7441/05: "דומה כי הדעה הרווחת היא, שהסמכות לדון בתובענות הנוגעות למקרקעין שאינם רשומים נתונה לבית המשפט על פי שוויה הכספי של התובענה, שכן המדובר בזכות אובליגטורית ולא בזכות קניינית במקרקעין, וזו גם הדעה של בית המשפט העליון".

ערעור שהוגש על החלטה זו לבית המשפט העליון, ע"א 9492/10 הפטריארך היווני ואח' נ' מדרשת קדמת ירושלים ואח' [פורסם בנבו 5.3.12], נדחה.